Opdrachtgever: Woningcorporatie St. Bernardus
Doorlooptijd: 2009
Opdracht: Opstellen realisatieovereenkomst voor Multifunctionele Accommodatie (MFA) in Bosschenhoofd
Project: Nieuwbouw MFA
Activiteiten:
  • Overleg met woningcorporatie en gemeente
  • Huurprijsberekening op basis van netto contante waarde
  • Opstellen realisatieovereenkomst, bijbehorende huuroverenkomst en Driepartijenovereenkomst

Achtergrond

Woningcorporatie Bernardus Wonen en de gemeente Halderberge willen in de kern Bosschenhoofd het centrum herontwikkelen. Onderdeel van de plannen vormt de bouw van een Multifunctionele Accommodatie Bosschenhoofd (MFA). Het MFA bestaat uit een basisschool, sportzaal, peuterspeelzaal, kinderdagopvang, buitenschoolse opvang (BSO), een medisch cluster en een dorpshuis.

Doelstelling

Het vastleggen van afspraken over realisatie, eigendom, huur en exploitatie van de school en gymzaal tussen woningcorporatie, gemeente en school. Hiervoor dienen een aantal overeenkomsten te worden opgesteld.
Daarnaast dienst een huurprijs te worden berekend voor de overige functies: peuterspeelzaal, kinderdagopvang, buitenschoolse opvang (BSO), medisch cluster en dorpshuis.

Aanpak

In overleg met de woningcorporatie, gemeente en school zijn een drietal overeenkomsten opgesteld en is een huurprijs voor de voorziening bepaald.

Realisatieovereenkomst voor MFA
Voor de realisatie van het project MFA zijn woningcorporatie en gemeente afhankelijk van elkaar. Het bestemmingsplan moet worden aangepast en er moet een grondruil plaatsvinden, waarbij de gemeente voor het onderwijsgedeelte (tijdelijk) het economisch claimrecht opgeeft. Er moeten afspraken worden gemaakt over de te realiseren voorziening en de gewenste exploitatiekosten (moeten laag zijn). Voor de school geldt als bijzonderheid dat de gemeente gaat meebetalen aan het onderhoud van het schoolgedeelte. Hiervoor moet een realisatieovereenkomst worden gesloten tussen woningcorporatie en gemeente.

Huurovereenkomst voor schoolgebouw en gymzaal
De gemeente huurt het schoolgebouw en de gymzaal van de woningcorporatie. De huursituatie is afwijkend van het normale huurrecht. De gemeente betaalt geen huur voor het schoolgebouw en gaat meebetalen aan het onderhoud. Ook kan de publieke taak van de gemeente met bijbehorende financieringsstroom op het gebied van onderwijshuisvesting wijzigen. Hierover moeten afspraken worden gemaakt. Hiervoor dient een op de situatie toegesneden huurovereenkomst te worden opgesteld.

Tripartite overeenkomst voor schoolgebouw en gymzaal
De school is ook partij in de afspraken tussen woningcorporatie en gemeente. De verantwoordelijkheid voor het onderhoud zou in de toekomst door wijzigingen in de regelgeving kunnen overgaan naar de school. In dat geval zouden de afspraken van de woningcorporatie met de gemeente over onderhoud moeten worden overgenomen door de school. Daarnaast heeft de gemeente met de school afspraken gemaakt over financiƫle verrekening van onderhoudsreserveringen. Deze maken onderdeel uit van de financieringsconstructie van de nieuwbouw. Om de onderlinge financiƫle verplichtingen goed te regelen moet een driepartijen-overeenkomst worden opgesteld.

Berekening huurprijs
Op basis van het ontwerp, een bouwkostenberekening en de rendementseisen van de woningcorporatie is een huurprijs berekend. Hiervoor is gebruik gemaakt van de Netto Contante Waarde methodiek (NCW-methodiek).

Resultaat

Realisatieovereenkomst, huurovereenkomst, tripartite-overeenkomst en huurprijsberekening.